יוזמה ממשלתית לעידוד הקמה של דיור להשכרה לטווח ארוך

ועדת שרים לחקיקה אישרה את הצעת החוק שנועדה לעודד הקמה של קרנות ריט חדשות, שלראשונה תוכלנה להשקיע בהקמת פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך. בכך יתאפשר לרתום את שוק ההון לסייע בפתרון מצוקת הדיור, תוך הגדלת היצע הדירות למגורים. הצעת החוק מטפלת גם בשחרור חסמים שזוהו בהקמה של קרנות ריט, בעקבות הניסיון שנצבר בנושא ברשות המסים, לרבות קביעה כי כלל פיזור האחזקה בקרן ייבחן באופן מדורג וכן דחיית מס שבח בהעברת מקרקעין מוטבים לקרן.
המונח ריט הינו ראשי התיבות REIT של המילים Real Estate Investment Trust. מדובר בקרנות שתכליתן השקעה בנדל"ן מניב. קרן נדל"ן רוכשת נכסי נדל"ן מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה. מאז חקיקת התשתית הרגולטורית להקמת קרנות הריט בישראל בשנת 2006 הוקמו שתי קרנות בלבד, זאת לעומת קרנות הריט בעולם שהולכות וצוברות תאוצה. על רקע זאת, גובשו ברשות המסים המלצות לשחרור חסמים שזוהו כחסמים המרכזיים המונעים הקמה של קרנות ריט חדשות.
במסגרת התיקונים המוצעים, יוכל מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. בכך, יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן ריט בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן.
תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט. בעוד שעל פי החוק כיום כבר במועד הנפקת הקרן אסור לחמישה אנשים להחזיק ביותר מ-50% מהמניות בה, החוק המוצע יאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן.

בנוסף, הצעת החוק מיישמת את ההמלצות שגיבש צוות בינמשרדי בהובלת רשות המסים, רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, ובהשתתפות נציגי אגף התקציבים, אגף החשב הכללי, אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון במשרד האוצר, נציגי הבורסה לניירות ערך ונציגי משרד המשפטים, שמטרתן עידוד הקמת קרנות ריט חדשות אשר יוכלו לראשונה להשתתף בייזום של פרויקטים להשכרה למגורים.
כך, על פי הצעת החוק יוכלו לראשונה קרנות ריט לרכוש קרקע שחלה עליה תכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה. זאת, בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות ריט להשקעה במקרקעין מניבים. באופן זה קרנות הריט יוכלו להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה למגורים. לקראת הדיון בועדת השרים נוספו להצעת החוק גם הפרויקטים שתקדם חברת "דירה להשכיר" וגם יוכלו להיכלל קרן הריט החדשה ויחולו עליהן הטבות המס בהתאם.
על מנת לאפשר לקרנות לממן את הקמת מתחמי הדיור להשכרה בהתאם למודל המימון המקובל בענף, הוגדל שיעור המינוף המקסימלי המותר לקרן הריט, כך שהן יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי אחזקותיהן במקרקעין לצרכי דיור להשכרה. שינוי משמעותי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות ריט הפועלות בתחום הדיור להשכרה. במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית להקמת הקרנות, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור של 20% בלבד.