טרנד מסוכן: רוכשים קרקע חקלאית במקום דירה

אחת התופעות שצוברת תאוצה בחודשים האחרונים לאור עליית מחירי הדירות, היא פניה של רוכשי הדירות לשוק של הקרקעות החקלאיות או קרקעות בהליכי שינוי יעוד. רוכשי הדירות הפוטנציאליים שאינם מצליחים לגייס הון עצמי לצורך רכישת דירה מעדיפים לרכוש קרקע לא מתוכננת מתוך תקוה שהקרקעות יופשרו במהרה ויהפכו לדירת החלומות. אולם למעשה מדובר בטרנד מסוכן
עו"ד שמואל שוב , שותף מנהל במשרד משה שוב ושות ' מסביר כי: "שרוכשים קרקע חקלאית יש להיזהר מרכישת שטח קטן מדי, יש לקחת בחשבון שבין 50% ל- 60% מהקרקע תופקע לצורך שטחים ציבוריים ושבעת ההפשרה יש עלויות נוספות של עשרות אלפי שקלים בגין היטלי פיתוח והשבחה ובגין הוצאות התכנון.
בנוסף, אין ודאות למוצר הסופי שהקונה יקבל. עד שאין תכנית הכוללת טבלאות איזון וחלוקה, יתכן שהיעוד של אותה קרקע שיקבלו יהא ביעודה למסחר, תעסוקה וכד'. כאשר מדובר ברוכש אשר קונה את הקרקע למגוריו האישיים, אין לו כל ודאות, האם אכן יקבל דירה, ואיזו דירה.

כאשר מדובר במשקיע, השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות השקעה עתידית טובה, אולם יש לקחת בחשבון את העלויות נוספות.
יש לבחון יעוד הקרקע בתכניות ארציות ומחוזיות, דבר נוסף אליו יש לשים לב הוא שהשטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים שנרכשים ברוטו . בפועל בכל הליך תכנוני יהיה צורך בהפרשת שטחים נרחבים לשטחי ציבור כלומר מכל 1000 מ"ר שטח הבניה יהא ככל הנראה כ- 400 מ"ר בלבד. כלומר בין 50% ל- 60% מקרקע חקלאית אחרי ההשבחה תוקצה לשטחים ציבורים
כלומר שכאשר רוכשים שטחים קטנים לדוגמא של 250 מ"ר וחושבים שזה יאפשר בנייה צמוד קרקע הרי שגם אם תצלח ההפשרה הרוכש יישאר עם שטח נטו של כ- 100 מ"ר שלא יאפשר בנייה עצמאית של צמוד קרקע
עו"ד שמואל שוב מציין כי עם כל הסיכונים הרי שבהחלט יש קרקעות חקלאיות עם פוטנציאל גבוה להשבחה שכדאי לבצע בהן עסקאות עם זאת יש להבין כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך ועל מנת למקסם את ההשקעה ,מומלץ לבחון ספציפית כל קרקע ונראה שפחות מומלץ ל לזוגות צעירים שרוכשים קרקע חקלאית קטנה בתקווה שזו תהפוך לדירתם הראשונה.