דינה אברמסוןראיון עם מיכאל רצון, יו"ר קבוצת "אב-גד", הסיירת המובחרת של החברות להתחדשות עירונית, רגע לפני ההנפקה הצפויה בבורסה
דרך ארוכה עשה מיכאל רצון עד שהגיע לתפקידו הנוכחי כיו"ר קבוצת "אב-גד", חברת הנדל"ן המקדמת התחדשות עירונית במרכז הארץ ומסמנת בשנה האחרונה הצלחה כלכלית מרשימה.
סקירה של התחנות השונות בחייו, בהם בין היתר תפקידיו הפוליטיים בכנסת, חושפת אדם שאינו רואה בקושי סוג של מחסום, אלא רק אתגר שצריך לפצח. נדמה שהתחביב שלו הוא לעבור דרך קירות, במקום שבו אחרים לעיתים קרובות מתייאשים.
זו כנראה הסיבה לכך שהוא נבחר לעמוד בראש פרויקט הפינוי בינוי בראש העין, בין הגדולים שהתקיימו אי פעם בישראל. זו כנראה הסיבה להצלחתו להעיר מתרדמתה את "החברה לשירותי איכות הסביבה", חברה ממשלתית שהייתה מנומנמת כשהגיע אליה בשנות התשעים ובחודש הקרוב תונפק בשווי מאות מיליוני שקלים בבורסה. זו אולי גם הסיבה שנתבקש על ידי שר התחבורה דאז ישראל כ"ץ לשמש כיו"ר נת"ע, פרויקט הרכבת הקלה בתל אביב. פרויקט שהיה גם הוא מעוכב שנים רבות. כמו תמיד, הוא הצליח להתניע את התכנית והפרויקט יצא לדרך.
"בשביל מה נוצרות בעיות?" טוען רצון "כדי שמישהו יפתור אותן"
אולם האופי הבלתי מתפשר הוא גם זה שאתגר אותו מספר פעמים בחייו. כמו למשל בזמן שכיהן כחבר כנסת בליכוד בתקופת ההתנתקות. רצון התעקש לצאת כנגד החלטת שרון לביצוע תכנית ההתנתקות. הוא כונה בתקשורת "המורד" וההתעקשות שלו לצאת כנגד שאר חבריו לסייעה וכנגד שרון עלתה לו גם במחיר פוליטי ואישי כבד.
הסיירת המובחרת של ההתחדשות העירונית
לצורך הריאיון הגעתי למשרדי חברת אב-גד ברעננה, חדרו של כל אדם חושף מהם הערכים החשובים לו בחיים. לעיתים אתה נכנס לחדר של יו"ר ומגלה את חשיבותה של היוקרה המשתקפת דרך בקבוקי הוויסקי האלגנטיים, לעיתים אתה רואה את התעודות הרבות, המספרות על אדם הישגי. כל חדר מספר סיפור אחר.
על הקירות במשרדו של מיכאל רצון תלויות תמונות של הדורות שלפניו ואלו שאחריו. "האבות המייסדים שלי, הם הסיפור של הציונות" הוא משתף "ארבע שנים הם צעדו ברגל מתימן לישראל, הם היו אנשים פשוטים שהאמינו בנתינה ובציונות ואת הערכים הללו הם הורישו לנו".
"הבנים שלי, הדור החדש, זכו להגשים את מה שהאבות שלי חלמו עליו: כולם שירתו בסיירת, בעלי תואר שני, כולם חונכו לשרת את המולדת"
דור ההמשך לא רק תלוי על הקירות, מנכ"ל חברת אב-גד הוא בנו ראם רצון, מהנדס חברת אב-גד הוא בנו עודד רצון. שותף נוסף במשרד הוא עמית גלר סמנכ"ל הפיתוח העסקי. עמית וראם אגב שירתו יחד בסיירת גולני ועמית צועד עם מיכאל רצון עוד מימיו כחבר כנסת.
חדר הישיבות לעיתים נראה כמו מטה מטכ"ל שבו כולם רכונים על מפות ותשקיפים וחושבים איך לפצח באופן אסטרטגי סוגיות שונות. ניכר בהם שמשברים רק מאתגרים אותם, כמו למשל המשבר הנוכחי של הקורונה, הם מסתכלים עליו כעל מלחמה שבסופה יש רק אופציה אחת, לנצח את הקרב.
בכלל נדמה שהקורונה עשתה כאן גם טוב. לחברת אב-גד יש צבר פרויקטים שרק ממתין לרגע שבו הקהל יסתער עליהם באפקט "אפטר-קורונה" כמו שקרה להם בחודש יוני 2020, גם היום למרות המצב, בכל שבוע נמכרות דירות חדשות.
מה הסיבה שהביאה את חברת אב-גד להתמקד דווקא בתחום הפינוי בינוי?
"כשחזרתי מהפוליטיקה הצעתי לבן שלי ראם ולעוזר הפרלמנטרי שלי עמית גלר להקים את חברת אב-גד, אז בשנת 2009 תחום ההתחדשות העירונית היה רק בתחילת דרכו. אמרתי להם: אני ממליץ לכם להקים חברה שמתעסקת רק בהתחדשות עירונית, זה העתיד לשם המשק הולך. שם צריך כסף אבל לא הון עתק כי אתה לא קונה קרקעות, שם צריך בעיקר את הגישה הנכונה לאנשים שהמקום היה ביתם עד עכשיו"
עד 2019 קבוצת אב-גד אכלסה פרויקטים בתל מונד, הרצליה רעננה, הוד השרון, ראש העין ועוד עשרות יחידות דיור חדשות. נכון לשנת 2020 נמצאת החברה בהיקף פעילות של 12 פרויקטים ומאות יחידות דיור. בעשור הקרוב מתכננת החברה בנייה של עוד עשרות פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור.
"הפרויקט הגדול הראשון שלי בתחום התחדשות עירונית היה בפרויקט פינוי בינוי בראש העין" משתף רצון "זה היה פרויקט הפינוי בינוי בין הגדולים שנערכו אי פעם במדינת ישראל"
"הגעתי אליו אחרי ששתי חברות קבלן גדולות שאחזו בו נטשו אותו, הן לא הצליחו במשימה. ועשר חברות קבלן שהתמודדו נטשו את המכרז גם הן, אף אחד לא רצה להתעסק עם "פולשים". אני לא ראיתי בהם פולשים, לא הסתכלתי עליהם מלמעלה. לא הגעתי ממשפחת שמנת, ההורים שלי בתחילת דרכם גרו במעברה בראש העין , הם לא סיימו את בית הספר היסודי, שניהם היו פועלים אבל הם לימדו אותי דברים חשובים יותר כמו נתינה, ציונות ובית פתוח תמיד לכל אדם"
"היה לי חשוב בפרויקט הפינוי שכל מי שגר שם אי פעם יצא מרוצה ושמח. כיבדתי אותם, לא באתי אליהם כאדון הארץ ולא ראיתי בהם עבריינים, נתתי להם כל מה שהם רצו. אמרתי להם אני איש עסקים ולכן לא מסתכל אחורה, יהיה לכם טוב, יהיה לי טוב. מה שיש לכם תקבלו על שמכם וחדש, יש לכם 100 מטר, תקבלו 100 מטר משופצים וחדשים, הגישה הזו הצליחה אז והיא מצליחה היום. בכל פרויקט אני רוצה שמי שמפנה את ביתו יצא שמח ומי שנכנס אל הבית המחודש יכנס שמח"
פרויקט פינוי בינוי נתפס פעמים רבות כפגיעה בשכבות החלשות, איך אתה רואה את הדברים?
"בחזון של חברת אב-גד כתבנו שאנחנו פועלים מתוך ראייה חברתית. אנחנו ממקדים בתחום בתחום ההתחדשות העירונית מתוך ראייה כי הוא מהווה פתרון לבעיות הדיור במדינת ישראל. מלבד זאת, פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות בשביל בעלי הדירות לחזק למגן ולהרחיב את הדירות הקיימות שלהם ובכך הם משפרים את איכות החיים שלהם.
למי הרי עושים פינוי בינוי? לאוכלוסיות הכי חלשות. אבל אם אתה מגיע לא כדי לקחת מהם בשביל עצמך, אלא כדי לייצר סיטואציה של Win –Win לתת להם כדי להרוויח, אז זה יכול להצליח. אם אתה בא ככובש, אולי תצליח מסחרית, אבל בעצם נכשלת מהבחינה האנושית. אם אדם שאתה עומד לבנות על קרקע שהייתה ביתו עד היום ירגיש שהוא מרוצה, גם אתה תוכל בסופו של יום להיות מרוצה"
תחום ההתחדשות העירונית צפוי להתחזק בשנים הקרובות
משבר הקורונה לא פסח על תחום הנדל"ן, איך זה בא לידי ביטוי בתחום שלכם?
"אני לא נרתע ממשברים, אני רואה בהם הזדמנות" חוזר רצון על המשנה הסדורה שלו "אנחנו רואים למשל שהמהפכה החברתית צמחה שנתיים אחרי מחסור חמור שהיה בדירות מגורים בשנת 2010 . מדינת ישראל עברה תקופה קשה לצערנו, הקורונה עיכבה את כל הפרויקטים ויצרה מחסור בדירות, באופן נקודתי יותר כאשר מדובר בהתחדשות עירונית זה אומר שבשנה שנתיים שלוש הקרובות יהיה ביקוש גבוה יותר לדירות באזור המרכז"
"הקטסטרופה היותר גדולה היא בשנת 2020, הקורונה גרמה לענף הנדל"ן לאבד זמן יקר של עבודה ולהגדיל את המחסור בדירות, מתי נראה את ההשפעה של כל זה? בעוד שנתיים שלוש, בשנת 2023 "
"מדינת ישראל צריכה בכל שנה כ 55,000 יחידות דיור בשנה בממוצע. זה הביקוש הקשיח לדירות. כיוון שאין עתודות קרקע פנויות במרכז הארץ, היא תמיד בחסר, לכן מחירי הדירות תמיד עולים. אפשרויות הבינוי היחידות במרכז הארץ כיום הם כמעט ורק באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ובתחום הזה המחירים רק בצמיחה, כי כשיש לך היצע קטן וביקוש גדול אתה מעלה את המחיר".
מה צפוי להיות בשנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"אני מאמין שההתחדשות עירונית תזנק ב 2021, לשמחתנו, חברת אב-גד החלה לפעול בענף ההתחדשות העירונית מוקדם יותר, ניגשנו לפרויקטים מוקדם יותר משאר החברות וכיום יש לנו צבר פרויקטים מאושרים בכל אזור המרכז של מאות יחידות דיור ושיתופי פעולה רחבים עם חברות הנדל"ן הגדולות במשק".
"במדינת ישראל יש ביקוש תמידי לדירות מגורים, הפירמידה בישראל היא פירמידה בריאה שבה צעירים שנושאים על גבם את המבוגרים, יש בכל שנה גידול של 1.9 % באוכלוסייה וממוצע ילודה של 3.6 ילדים למשפחה . זאת לעומת מדינות כמו גרמניה, אירופה המערבית או יפן שם הצעירים למעלה והמבוגרים למטה בפירמדה. בקצב הזה הביקוש לדירות בשנים הקרובות רק יתרחב ויגדל כשהפתרון כאמור במרכז הארץ הוא רק באמצעות התחדשות עירונית" כי כמעט ואין במרכז עתודות קרקע פנויות.
"אנחנו רואים שרבים מהרוכשים של הדירות בתקופת המשבר הם דווקא המשקיעים, אלו שמזהים את הפוטנציאל ואת הצמיחה הגבוהה שצפויה בשנים הקרובות, הם יודעים לקרוא את התרחיש. השוק הפרטי בדרך כלל מגיב מאוחר יותר כשהמחירים כבר נוסקים. לכן אני אומר היום לכל החברים שלי והמשפחה, עכשיו זה הזמן להשקיע, דווקא כשהכי קשה, דווקא בקורונה, זה בדיוק הזמן".